Desapropriação: STJ fixa prazo de um ano para avaliação do imóvel e de 90 dias na reforma agrária

Primeira Seção fixou prazo de até um ano para a referência do preço nas desapropriações comuns e de 90 dias na reforma agrária. Regras valem para perícias determinadas após a publicação do acórdão

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu qual data deve servir de referência para calcular o valor das indenizações em desapropriações de imóveis. A Primeira Seção fixou limites de tempo para essa referência, de acordo com o tipo de desapropriação, e determinou que a valorização do imóvel provocada pela própria ação do poder público não pode entrar na conta.

As teses têm efeito vinculante e deverão ser seguidas pelos tribunais de todo o país. A Seção, porém, modulou os efeitos da decisão: as regras só valem para os casos em que a perícia for determinada depois da publicação do acórdão, ou seja, com peritos nomeados a partir de então. A regra vale mesmo para processos com recursos pendentes.

Os prazos

Em regra, a indenização corresponde ao preço de mercado do imóvel na data da perícia judicial, chamada de “momento básico” da avaliação. O STJ, porém, fixou limites para essa data:

• Desapropriação por utilidade pública ou interesse social: a referência não pode passar de um ano depois do início da ação judicial.
• Desapropriação para reforma agrária: o limite é de 90 dias a partir do início da ação.
• Desapropriação indireta, quando o poder público ocupa o imóvel sem o processo formal: vale a data em que o Estado tomou posse do bem. A perícia deve reconstituir o preço daquela época, com correção monetária e juros compensatórios.

Se a perícia acontecer depois desses prazos, o perito deverá calcular o preço de mercado na data-limite.

O prazo só pode ser estendido se o atraso na primeira perícia for culpa do poder público, reconhecida em decisão fundamentada. Nesse caso, o limite aumenta apenas pelo tempo de atraso atribuído ao Estado. A demora causada pelo proprietário, pela própria Justiça ou por terceiros não muda o prazo.

Valorização causada pelo Estado fica de fora

Em qualquer caso, o perito deverá identificar separadamente e descontar da indenização as variações de preço causadas pela própria ação estatal, como a valorização de uma região depois de uma obra pública.

O relator, ministro Afrânio Vilela, afirmou que a indenização deve proteger tanto o proprietário quanto o poder público, sem enriquecimento indevido de nenhum dos lados. Segundo ele, o dono do imóvel não pode ser prejudicado por medidas arbitrárias do Estado, mas também não pode apostar na demora do processo e na especulação imobiliária para receber mais do que receberia vendendo o bem no mercado.

“É preciso e adequado que o preço assim encontrado reflita aquele que o proprietário obteria no mercado à época do negócio, de modo a substituir seu bem, obtido por força pelo Estado em razão de finalidades públicas, sociais e coletivas”, afirmou.

90 mil processos

O ministro citou dados do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) segundo os quais há mais de 90 mil processos de desapropriação no país, 75 mil deles na Justiça estadual. Segundo Vilela, essas ações duravam em média seis anos, e as de reforma agrária costumam demorar mais. Em 2025, cerca de 25 mil processos desse tipo foram julgados.

De acordo com o relator, a controvérsia vem da demora da legislação brasileira em adotar a correção monetária, o que só aconteceu na década de 1970. Até então, a atualização do valor dos imóveis tentava compensar a inflação com base no conceito de “preço justo”.

Novo rito

O caso começou a ser julgado como recurso repetitivo (Tema 1.432). O STJ, porém, decidiu fixar as teses pelo rito da relevância da questão federal, novo filtro para os recursos especiais. A mudança se baseou na Emenda Regimental 55/2026, segundo a qual os repetitivos pendentes passam, em regra, a ser considerados casos de relevância reconhecida.

As teses foram fixadas em 14 de outubro. A Primeira Seção ainda vai julgar os casos concretos que deram origem ao precedente na sessão de 11 de novembro.